Ngày 17/10/2013, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 48/2013/QĐ-UBND ban hành Quy định về trình tự, thủ tục thẩm định giá nhà, đất do Nhà nước quản lý theo giá thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

* Phạm vi và đối tượng áp dụng

1. Phạm vi điều chỉnh: Các trường hợp bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu nhà nước.  Trừ trường hợp bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng tái định cư.

2. Đối tượng áp dụng: Tổ chức và cá nhân quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

* Thành phần hồ sơ thẩm định giá

Hồ sơ được lập thành 02 bộ, gồm:

1. Văn bản cho phép bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ, của Bộ trưởng Bộ Tài chính hoặc Ủy ban nhân dân thành phố (2 bản chụp).

2. Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố về xác lập quyền sở hữu Nhà nước (2 bản chụp).

3. Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch  kiến trúc theo quy định (2 bản chụp).

4. Bản đồ hiện trạng vị trí đất tỷ lệ 1/500 trên nền địa chính mới do đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc bản đồ lập, được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra (01 bản chính và 01 bản chụp).

5. Bản vẽ hiện trạng nhà, vật kiến trúc trên đất và biên bản đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc trên đất do các đơn vị tư vấn có chức năng lập (nếu có công trình xây dựng trên đất) được đơn vị quản lý tài sản ký xác nhận (01 bản chính và 01 bản chụp).

6. Chứng thư kèm báo cáo kết quả định giá do đơn vị tư vấn có chức năng lập (01 bản chính và 01 bản chụp).

7. Văn bản đề nghị thẩm định giá của đơn vị đang quản lý, sử dụng nhà, đất (01 bản chính và 01 bản chụp).

* Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở diện tích đất và đơn giá quyền sử dụng đất.

1. Đối với diện tích:

a) Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ theo Bản đồ hiện trạng vị trí đất tỷ lệ 1/500 trên nền địa chính mới do đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ lập, được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra.

b) Đối với diện tích đất nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới, hẻm giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, Nhà nước sẽ quản lý thì không phải thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phần diện tích đất này.

c) Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thực hiện theo Điểm 2.1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính.

2. Về đơn giá quyền sử dụng đất:

a) Đơn giá quyền sử dụng đất do đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định và Hội đồng Thẩm định giá thành phố thẩm định lại theo các phương pháp do Chính phủ quy định và các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành (nêu tại Khoản 2, Điều 2 Quy định này).

b) Thông số kỹ thuật được sử dụng nếu áp dụng trong phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập như sau:

b.1) Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất vốn hóa = Tỷ lệ an toàn + Phụ phí rủi ro

Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án được tính theo lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) công bố ở thời điểm thẩm định giá.

   b.2) Lãi suất vốn vay ngân hàng: Được tính theo lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố nêu trên công bố ở thời điểm thẩm định giá.  

   b.3) Đơn giá xây dựng công trình: Theo Quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các văn bản điều chỉnh có liên quan. Đối với các công trình xây dựng đặc thù thì Hội đồng Thẩm định giá thành phố báo cáo, xin ý kiến Ủy ban nhân dân thành phố quyết định.

   b.4) Lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính theo lãi suất huy động tiền bằng đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố nêu trên công bố hàng tháng (loại trả lãi sau) cộng thêm phí quản lý 2%/năm trên tổng doanh thu của dự án.

3. Về thời điểm thẩm định giá:

Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất được thẩm định tại thời điểm Hội đồng Thẩm định giá thành phố thẩm định giá.

* Thẩm định giá trị xây dựng còn lại của nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất

Giá trị công trình xây dựng còn lại của nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất được tính theo công thức như sau: 

G_{CTXD =} Đ_XD  ^x   DT_SXD   ^x   T_CLCL

Trong đó:

1. G_CTXD : Giá trị xây dựng còn lại của nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất.

2. Đ_XD : Đơn giá xây dựng mới được xác định căn cứ vào đơn giá công trình xây dựng có kết cấu tương tự theo Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Trường hợp Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành chưa có quy định thì Sở Xây dựng hướng dẫn những trường hợp phát sinh này.

3. DT_SXD: Diện tích sàn xây dựng căn cứ vào bản vẽ hiện trạng nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất của đơn vị tư vấn có chức năng thực hiện. Đối với diện tích sàn xây dựng có một phần diện tích xây dựng nằm trên đất thuộc quy hoạch Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng được duyệt thì tính toán như sau:

- Trong trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư vẫn tính giá trị công trình xây dựng theo quy định nêu trên, khi Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định.

- Trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án, thì không phải xác định giá trị công trình xây dựng trên phần diện tích này.

4. T_CLCL: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất còn lại căn cứ vào biên bản đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, xưởng, công trình, vật kiến trúc trên đất do đơn vị tư vấn có chức năng thực hiện.

* Thời gian thẩm định giá

Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc, sau khi nhận được đủ hồ sơ theo Điều 3 Quy định này, Hội đồng Thẩm định giá thành phố tiến hành thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định phê duyệt giá.

* Hướng dẫn việc nộp tiền và tổ chức bán đấu giá nhà đất

1. Đối với các trường hợp bán đấu giá nhà, đất:

a) Sau khi nhận được Quyết định phê duyệt giá khởi điểm của Ủy ban nhân dân thành phố:

- Trong thời gian 05 ngày làm việc, Sở Tài chính có văn bản hướng dẫn đơn vị quản lý, sử dụng nhà, đất chọn đơn vị có chức năng bán đấu giá tài sản để ký hợp đồng bán đấu giá, tổ chức bán đấu giá và phương thức nộp tiền trúng đấu giá theo Khoản 1, Điều 8 Quy định này.

- Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản hướng dẫn của Sở Tài chính, đơn vị quản lý, sử dụng nhà đất phải ký kết hợp đồng bán đấu giá với đơn vị có chức năng đấu giá tài sản theo nội dung được quy định tại Điều 7, Điều 8 Quy định này.

- Đơn vị có chức năng đấu giá tài sản phải tổ chức bán đấu giá tài sản trong thời gian không quá 40 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.

b) Trình tự, thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản.

c) Trường hợp nhà, đất đã được thông báo, niêm yết công khai việc bán đấu giá nhưng quá thời gian công khai theo quy định không có người đăng ký mua thì đơn vị có chức năng bán đấu giá có trách nhiệm gửi văn bản báo cho đơn vị quản lý nhà, đất để đơn vị quản lý tài sản có văn bản báo cáo, đề xuất để Hội đồng Thẩm định giá thành phố trình Ủy ban nhân dân thành phố cho tiến hành tổ chức bán đấu giá lại.

d) Trường hợp nhà, đất đã được thông báo, niêm yết công khai việc bán đấu giá nhưng quá thời gian công khai theo quy định chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá thì đơn vị có chức năng bán đấu giá có trách nhiệm gửi văn bản báo cho đơn vị quản lý nhà, đất để đơn vị quản lý tài sản có văn bản báo cáo gửi Hội đồng Thẩm định giá thành phố trình Ủy ban nhân dân thành phố bán chỉ định theo quy định.

2. Đối với các trường hợp còn lại:

Sau khi nhận được Quyết định phê duyệt giá của Ủy ban nhân dân thành phố, trong thời gian 07 ngày làm việc, Sở Tài chính hướng dẫn việc nộp tiền theo quy định tại Điều 8 Quy định này.

* Thời hạn thanh toán tiền mua nhà, đất và nộp tiền sử dụng đất

1. Đối với trường hợp bán đấu giá: Người mua trúng đấu giá có trách nhiệm thanh toán tiền mua nhà, đất cho đơn vị bán đấu giá tài sản trong thời hạn được cơ quan có thẩm quyền thông báo theo quy định. Người trúng đấu giá nộp tiền chậm so với thời hạn quy định thì phải nộp tiền phạt chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế. Trong thời hạn không quá 03 ngày, kể từ ngày người mua trúng đấu giá thanh toán tiền mua nhà, đất và tiền phạt do chậm thanh toán (nếu có), đơn vị bán đấu giá tài sản có trách nhiệm nộp vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh (nơi có cơ sở nhà, đất); Bộ, ngành làm chủ tài khoản đối với cơ quan, đơn vị thuộc Trung ương quản lý; Sở Tài chính làm chủ tài khoản đối với cơ quan, đơn vị thuộc địa phương quản lý. Đơn vị bán đấu giá tài sản chậm nộp tiền bán đấu giá nhà, đất sẽ phải chịu phạt chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.

2. Đối với trường hợp bán chỉ định, chuyển mục đích sử dụng đất: Người mua có trách nhiệm nộp tiền mua nhà, đất, chuyển mục đích sử dụng đất vào ngân sách nhà nước trong thời hạn được cơ quan có thẩm quyền thông báo theo quy định. Người mua nộp tiền chậm so với thời hạn quy định thì phải nộp tiền phạt chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế. Thời gian chịu lãi phạt chậm nộp không quá 12 tháng. Quá thời hạn phạt chậm nộp này mà người mua chưa hoàn tất việc nộp tiền mua nhà, đất, chuyển mục đích sử dụng đất và lãi phạt chậm nộp thì đơn vị quản lý tài sản có văn bản báo cáo Sở Tài chính để Sở Tài chính tổng hợp trình cơ quan cho phép bán chỉ định, chuyển mục đích sử dụng đất việc chấm dứt bán chỉ định, chuyển mục đích sử dụng đất.  

3. Người mua nộp lệ phí trước bạ tài sản theo quy định và thuế giá trị gia tăng phần giá trị xây dựng còn lại của công trình, vật kiến trúc trên đất (nếu có). Cơ quan Thuế có trách nhiệm hướng dẫn người mua thực hiện nghĩa vụ thuế.

Lam Điền