Ngày 28/01/2013, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 492/QĐ-UBND về duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu 4 - phía Nam phường phường An Phú Đông, quận 12, cụ thể như sau:

* Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực điều chỉnh quy hoạch:

- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc phường An Phú Đông, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.

- Giới hạn khu đất được xác định như sau:

+ Phía Đông : giáp sông Sài Gòn.

+ Phía Tây : giáp sông Vàm Thuật.

+ Phía Nam : giáp sông Vàm Thuật.

+ Phía Bắc : giáp rạch Gia.

- Tổng diện tích khu vực quy hoạch: 221,22 ha.

- Tính chất của khu vực quy hoạch: khu đất có tính chất là khu dân cư hiện hữu cải tạo kết hợp xây dựng mới, trong đó mô hình ở chủ yếu bao gồm:

+ Khu nhà vườn mật độ xây dựng thấp (kết hợp phát triển du lịch);

+ Khu dân cư hiện hữu cải tạo, chỉnh trang;

+ Khu nhà ở cao tầng trong một số dự án dọc tuyến đường Vườn Lài là trục động lực phát triển của quận 12.

* Các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng, kiến trúc, kết nối hạ tầng trong khu vực quy hoạch:

- Căn cứ định hướng phát triển không gian; điều kiện và định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại từng khu vực theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 12, đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố và các QCXD Việt Nam, các Quy định về quản lý kiến trúc đô thị của các cơ quan có thẩm quyền để làm cơ sở xác định các khu chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị phù hợp tại từng khu chức năng, từng ô đường.

- Nội dung nghiên cứu của đồ án cần đáp ứng yêu cầu theo định hướng các quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; mạng lưới giao thông được tổ chức và kết nối theo tầng bậc, được cập nhật và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật của các dự án đầu tư xây dựng, các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trong phạm vi khu vực quy hoạch; kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các quy hoạch chi tiết xây dựng (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 tiếp giáp khu vực quy hoạch, phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 12 và đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đã được phê duyệt.

- Ưu tiên bố trí các công trình cao tầng dọc các trục giao thông chính có động lực phát triển (đường Vườn Lài), không gian kiến trúc thấp dần về phía sau.

- Xác định ranh các đơn vị ở phù hợp, trong đó có trung tâm cấp đơn vị ở và các nhóm ở theo từng loại hình nhà ở (thấp tầng, cao tầng); các đơn vị ở cần được nghiên cứu xác định với quy mô dân số và cơ cấu sử dụng đất phù hợp (đường giao thông chính đô thị không chia cắt đơn vị ở); các công trình dịch vụ công cộng, khu công viên cây xanh, sân chơi - thể dục thể thao v.v… đảm bảo bán kính phục vụ cho các nhóm nhà ở và các đơn vị ở phù hợp với QCXD 01:2008/BXD.

- Nội dung nghiên cứu quy hoạch chỉnh trang tại các khu dân cư hiện hữu ổn định theo hướng tránh gây xáo trộn lớn đến cuộc sống của cộng đồng dân cư. Tại các khu dân cư hiện hữu cần phá bỏ, chỉnh trang cần ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ, bên cạnh việc cần có chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng phù hợp, khuyến khích người dân hợp tác đầu tư vào những dự án đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tập trung nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng sử dụng đất và thay đổi dần bộ mặt đô thị theo hướng chuyển đổi mô hình ở từ thấp tầng thành cao tầng, giảm mật độ xây dựng, nâng tầng cao, tạo quỹ đất cho các công trình phúc lợi công cộng và cây xanh, cải thiện, nâng cao điều kiện - môi trường sống cho cộng đồng dân cư. Khu vực tiếp giáp các sông, kênh, rạch (sông Vàm Thuật, rạch Gia, sông Sài Gòn…), cần phát huy ưu thế địa hình sông nước, tạo không gian mở hài hòa với cảnh quan chung tại khu vực; phát triển mô hình nhà vườn thấp tầng với mật độ xây dựng thấp, các công trình cao tầng được bố trí lùi dần phía sau theo nguyên tắc cao dần về phía bên trong so với sông, kênh, rạch.

- Công viên cây xanh: tận dụng các quỹ đất trống, hoang hóa nhằm phân bổ diện tích công viên cây xanh và sân chơi thể dục thể thao tập trung cho các đơn vị ở kết hợp khai thác cảnh quan dọc sông, kênh, rạch hiện hữu (sông Vàm Thuật, rạch Gia, sông Sài Gòn,…), tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước tạo không gian thông thoáng, vi khí hậu tốt, thuận lợi cho người dân tiếp cận sử dụng.

- Dọc các tuyến sông, kênh, rạch lớn (sông Vàm Thuật, rạch Gia, sông Sài Gòn,…) cần nghiên cứu đề xuất các tuyến đường giao thông ven sông, kênh, rạch có kết nối với mạng lưới giao thông toàn khu, phù hợp với cảnh quan bờ sông, kênh, rạch. Đối với việc mở rộng hoặc nắn hướng tuyến các tuyến đường hiện hữu, cần lưu ý tính khả thi, tránh xáo trộn lớn đến cuộc sống của cộng đồng dân cư.

Nguyên Ngân